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发表于 9-3-2013 12:22 PM
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麻纱 发表于 9-3-2013 08:50 AM
现在似乎大家都“习惯”了新项目如果是公寓或studio,大概都是四五百千这样。
发展商也不会开发新项目低 ...
大马房产之前在低点哦,现在才说比较合理化, 工资还是不合理化, 政府是时候做事情了.
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发表于 9-3-2013 03:59 PM
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u0508950 发表于 9-3-2013 12:22 PM
大马房产之前在低点哦,现在才说比较合理化, 工资还是不合理化, 政府是时候做事情了.
政府是时候换了 |
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发表于 9-3-2013 04:17 PM
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政府换了有怎样?我倒是认为靠自己是最靠铺的,应该脚踏实地和努力往前。 |
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发表于 11-3-2013 12:00 AM
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RyanYee 发表于 9-3-2013 04:17 PM
政府换了有怎样?我倒是认为靠自己是最靠铺的,应该脚踏实地和努力往前。
提外话,我觉得楼上两位都对。
政府应该轮替,能者居之。
人民也应该靠自己努力谋取更好的生活。
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发表于 11-3-2013 12:15 AM
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jeffanb 发表于 8-3-2013 03:49 PM
以槟城而论 - “檳城的住宅、商業單位、工業單位種種房地產的交易量從2011年上半年的1萬8035宗,上升至下半 ...
请问你一下, 我国何时发生过SLUMP的情况? 你可以拿出数据来支持你的SLUMP论点吗?因为我很有兴趣知道,你的SLUMP是价格严重下滑?还是交易量严重下滑?
还是多数时期处于持平的状况比较多呢?
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发表于 11-3-2013 12:23 AM
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jamesyfl 发表于 9-3-2013 03:59 PM
政府是时候换了
最重要是多做事啦.....
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发表于 11-3-2013 12:33 AM
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我觉得重要的是看这三年里那些买DIBS新房产的人是不是同一批人,和有没有能力,如果那时他们的房子起好后,一个人手上几个单位,没有能力供,又卖不出,那么就可能被逼贱价出售,跌势一成,二手市场更加谨慎,因为大家要等更低价,结果恶性循环,崩盘开始。
话说这3年的升势也是个变相的循环,升势形成,大家怕买不到,就抢着买,结果好卖发展商起价(加上后期DIBS) ,更加容易卖, 买家还是怕买不到,抢着买,就这样一直循环。 |
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发表于 11-3-2013 01:36 AM
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发表于 11-3-2013 02:46 AM
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发表于 11-3-2013 10:40 AM
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u0508950 发表于 11-3-2013 02:46 AM
我要看的就是这个, 谢谢你, 这样我对目前的走势比较明了!
现在看过来其实整体恢复得很快, 但可以想象当时在1997年, 或 2007 年slump 发生前购买房产的人肯定是进入恐慌的状态, 因为他们根本不知道这种情况会维持多久。 尤其是1998 年, BLR 上升到>12%, 很多人应该也承受很大压力,最坏的情况下维持不住贷款而被迫廉价售出或拍卖。
所以买房产一定要有一笔后备基金来准备不时之需, 和有长远Buy-and-hold 的打算。 多少后备才足够呢, 历史数据告诉我们~两年, 利息升幅~12%.这样一来才能有保障性的从房产中获利, 也能得到平均10%的年升值率。
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发表于 11-3-2013 01:35 PM
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jeffanb 发表于 11-3-2013 10:40 AM
现在看过来其实整体恢复得很快, 但可以想象当时在1997年, 或 2007 年slump 发生前购买房产的人肯定是进 ...
1997 那个很难REPEAT了,那个时候很多因素造成我国元气大伤,再加上当时老马封国,超高BLR,亚洲金融风暴导致外资大量流失等等,所造成的打击很夸张。
2007 年那个只是小挫,因为没有1997 年那个多重夹杀来得严重。
其实如果投资房地产,你可以HOLD过金融风暴那个危险阶段,最后通常是有赚的,当然地点选择很重要。
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发表于 11-3-2013 01:55 PM
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lhshyong 发表于 11-3-2013 12:33 AM
我觉得重要的是看这三年里那些买DIBS新房产的人是不是同一批人,和有没有能力,如果那时他们的房子起好后, ...
非常同意。
无可否认,过去三年屋价一再高涨,还有房贷宽松和发展商给于许多买房便利(低头期,DIBS等),所以催使很多本来没想要买房的人,也跑去买房子了;这些人大多有抱着“现在不买,以后更贵/买不到”的心理;可是,既然许多人已经在过去几年买了,接下来下一批的人,自然会减少;除了一些周期或长期都会买房来投资(买房也要有资金和借到钱),不是所有的人都会买了再买。
如果这些因为低头期和DIBS而买房打算炒作的人,起好之后面对资金不足,而降价卖房,或房子被拍卖,的确会驱使房价崩塌的恶性循环,也连累其他的投资者,牵连房价贬值(如果出现大量拍卖房)。
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发表于 11-3-2013 02:05 PM
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楼主 |
发表于 11-3-2013 02:32 PM
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u0508950 发表于 11-3-2013 01:35 PM
1997 那个很难REPEAT了,那个时候很多因素造成我国元气大伤,再加上当时老马封国,超高BLR ...
看了那个房屋价格index,发现说1997年价格高涨到216.8,之后跌了,到2011年也只是回涨到154.6?? (不会看)
另外一个表就比较明了,除了1997年段是大跌,其他大部分时候马来西亚的房产交易都是涨的(会微跌之后隔年就涨)。
尤其是2004年开始就已经超越了1997前的全盛时期,房产交易大幅度上升。
拿2005年跟1997年的总成交量/屋价价格比较,价格涨幅不大;
可是拿2005跟2010年的总成交量/屋价来看,价格确实暴涨了许多;
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发表于 11-3-2013 02:40 PM
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麻纱 发表于 11-3-2013 02:32 PM
看了那个房屋价格index,发现说1997年价格高涨到216.8,之后跌了,到2011年也只是回涨到154.6?? (不会 ...
你注意看他的BASE YEAR,1997 拿的是1990 做BASE YEAR,2008 拿的是2000年做BASE YEAR。
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发表于 11-3-2013 02:50 PM
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麻纱 发表于 11-3-2013 02:05 PM
打个比喻,如果买一间四百千的公寓作投资,月供需要RM1,760,假设管理费一个月RM240,那么每月付出就是RM ...
我本身有很重的Leveraging, 不稀奇, 投资地产的人如果没利用杠杆作用那根本不算是在做地产投资了。Top-up loan, re-finance 等等是正常事, 用惯了甚至会上瘾。但过度的leveraging 也是一个致命伤 - 房价一跌,利息一起,立刻就会全军覆没。我的救命钱就是公积金第二户口, 应该足够后备作用了,所以我确保情况有多需要我都不会把钱提出来。 这几年利息还算满意,加上要向银行贷款, 公积金里有充分的钱也是一个审核考量, 和乐而不为呢?
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发表于 11-3-2013 05:52 PM
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jeffanb 发表于 11-3-2013 02:50 PM
我本身有很重的Leveraging, 不稀奇, 投资地产的人如果没利用杠杆作用那根本不算是在做地产投资了。Top-u ...
你剛好提到re-finance和第二公積金,我想請教一下你的個人做法~~
你會主張用第二公積金的錢去填re-finance的債嗎? (或以後用公積金蓋完全部re-finance的債?)
還是仍然會堅持保留公積金的錢作後備救命錢? 抑或用來作再買另一間的頭期錢?
何者划算?
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发表于 11-3-2013 06:29 PM
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怕水的魚 发表于 11-3-2013 05:52 PM
你剛好提到re-finance和第二公積金,我想請教一下你的個人做法~~
你會主張用第二公積金的錢去填re-fi ...
你会re-finance就是因为要得到价格差异中的一笔现款来进行下一个投资。 如果你同时又把另一笔现金(如公积金)放进贷款来抵消利息, 那是有点矛盾了,倒不如直接用公积金的钱来投资就好了。杠杆原则就是向银行借最长,最高的贷款, 然后利用你买的房产来制造passive income. 这样一来你才可以用最少的现金,最快的时间,来投资最多的房产。
不过我本身还是不赞成用公积金来进行投资, 因为它的作用就是用来防老的。 我唯一会考虑的情况就是用于购买价位高,而有计划长期自住的房产 - 如槟岛的semi-D, bungalow 之类的, capital appreciation 高, 而又可以省利息。
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发表于 11-3-2013 08:59 PM
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u0508950 发表于 11-3-2013 02:40 PM
你注意看他的BASE YEAR,1997 拿的是1990 做BASE YEAR,2008 拿的是2 ...
了解了,谢谢你的指点!
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发表于 11-3-2013 09:03 PM
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jeffanb 发表于 11-3-2013 02:50 PM
我本身有很重的Leveraging, 不稀奇, 投资地产的人如果没利用杠杆作用那根本不算是在做地产投资了。Top-u ...
不知你可以和我们分享,如何衡量说leveraging会不会超过,和到底如何算一个储备金呢?
就如投资的数额/贷款的数额,相比对薪水的高低和现金/储备金的比例何谓健康/过重。
我公积金第二户头才三四十千,如果投资超过一间,感觉不够拿出来“救命”,只能暂时解燃眉之急。
能分享你管理风险的心得吗?
本帖最后由 麻纱 于 13-3-2013 03:13 PM 编辑
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