【专题讨论】SxPEX 真假贷款节息，你真的已明白清楚了？？？

Wongam

大概看过后，也讲讲我的经验。。
两三个月前，我有个朋友告诉我他朋友那里有份工作，很神奇的，是帮人省利息的，一省就省几十千，然后你做成一单，可抽佣金高达RM900呢！！哇。。当时我真的被吸引了，马上就拿了他朋友的电话，回家后就call过去。。。但我朋友告诉我他和那个人不熟，只知道他是有做酱的东西。。。

不打紧，我call过去，然后通了，我就开始问那个人是否有酱的工作，然后他就告诉我有酱酱酱的东西，可以帮人省酱酱酱多钱，可是要跟顾客收RM2900还有document，然后由他们公司里的人去跟银行bargain。。。然后又说要我给钱去参加他们公司的一个training。。。又说可以收下线什么的。。。可是，我在大给他之前作了一些research...然后问他一些问题，他却告诉我那些不是我的问题，我的责任就是找顾客，然后公司的人会帮我settle,然后最重要的就是去他们的training。。。跟着我就要求他给我他们公司的网站，他说好，没问题，等下sms给我。。。然后就收线。。。
然后，我等啊等。。。就算我等到花谢了他都没有send sms给我，我打去有通，但人不接。。。sms 都发了几十封都没回一封。。。都不懂是什么公司来的。。。

然后没多久，由我的另一个朋友介绍我去一间hyper quest公司去做帮人refinance的agent(mortgage loan)。。。才发现，帮人refinance根本不用跟customer收任何的费用。。。都是免费的。。。唯有从银行那里会得到一些comission，及律师费那里的一些佣金而已，都不会要顾客给的。。。虽然佣金不高但我做得蛮高兴因为学到很多东西。。

然后，今天又在这看到这帖。。。就在想。。。之前的那间不懂是不是SxPEX

yawen8317

我有朋友想要用 SxPEX 的服务

那个人说，可以帮我朋友的供期从 332 减到 232 without 增加任何数额到现有的数额，因为过去两年我朋友已经多付了。
这和前面有人说，那个SxPEX 的人要求你必须每个月多付多少多少然后才帮你节省多少供期的案例不同……

（他们的收费是基本费+1% of 你剩余的贷款）
然后我再问另外一个朋友，他说可能 SxPEX 是拿你给他的那 1% 丢回进去，所以让你误以为他们帮你省到了……

大家又有什么看法呢？
我对于房贷的事都很一知半解而已。
也不了解，丢回 1% 进去，就可以节省 100 期供款了？

Wongam

如果一个loan 200k， 那他们就拿2k??
几好赚下。。。如果把那1%丢回进去根本不可能省超过3期，更何况100期。。
只不过是普通的refinance而已，任何人都可以自己做，除非他们能够把我们不可能做到的都能做到，如200k的loan他们能够做到blr-2.4(free legal fees)以上whole tenure
不然的话，你把你朋友的情况给我知道下，我免费帮他算算下

yawen8317

谢谢你哦，那你就帮我看一看吧！

Loan Amount = RM225000
Tenure = 360
Paid installment = 28
BLR Signed = 6.75% + 0.15%

我朋友问，如果做 refinance 是不是会有 legal charge & bank charge 那些？

Wongam

Paid installment = 28 是供了2年零4个月吗？？
那么会中penalty如果转去其他的bank。。。大概六千多，不过要看你朋友的letter offer, penalty是怎样算。。。
如果过了五年的，就不会中penalty...
不过，以你朋友的利息是+0.15%，相对的，如果用200k来做refinance道别间银行，可以拿到blr-2%。
都会有legal charge 的，不过bank会帮你给但你拿到的是blr-2,自己给的话bank 会offer 你blr-2.1~2.2%
225000,loan 20 年，每个月只需供大概RM1,310，25年的话，每个月=RM1,132

[ 本帖最后由 Wongam 于 2-4-2009 11:04 AM 编辑 ]

jasonhanjk

原帖由 天猪. 于 18-4-2009 03:57 PM 发表
请问下我去年申请过SUPEX MORTAGE REDUCING LOAN。
还适合申请refinance或revise interest rate吗？
我现在的blr + 0.25%

原帖由 Wongam 于 18-4-2009 05:07 PM 发表
可以refinance不过要给penalty，你给supex 多少？？reduce 了多少

原帖由 天猪. 于 19-4-2009 12:56 AM 发表
RM3K
我原本需供30年--->缩短16年，可是我的屋子供期也从RN9XX--->增加RM12XX
你对supex有了解吗？他真的用帮我们省下interest吗？
我总觉得因为我增加供期而剩下interest而不是supxx。。。。。
这样的情况你觉得我还需要refinance吗？？

原帖由 Wongam 于 19-4-2009 01:27 PM 发表

能啊。。。可以帮你省下利息啊。。。
不过，同样的东西，你不用给我钱，我都能帮你做到同样的事情啊。。。
就算是自己弄，也是可以省利息啊。。。
1）增加每个月的供款，已经能省下一大笔的利息
2）revise下rate，又能够再次省下一大笔的利息

不过，如果你想refinance，你就要看看的lock in period还有没有，毕竟我不清楚sxpex是否帮你revise rate, 通常revise rate 后，银行会再锁你多几年，然后做refinance就要罚款。。。

方便的话，提供我你的目前
outstanding balance, installment, tenure left, interest??
我可以帮你算算是否还值得refinance

原帖由 天猪. 于 19-4-2009 03:28 PM 发表
sxpex也是有lock in period = 5年
而且当时他也没帮我revise interest rate。
我目前outstanding RM135K,monthly inst RM1200,tenure left 182，
interest rate blr + 0.25%，thereafter 2019 interest rate based on blr。

http://cforum3.cari.com.my/viewt ... age%3D1&page=35

Fernando.

究竟这间是怎样的一间公司呢？

是代表我们消费者去跟银行商讨减低贷款利息一事？

Wongam

我只听说是要你给钱又给钱的公司，但他们所做的东西，一般人也能做到。。。

kinschoo

用了一个礼拜的时间，终于看完了55楼，爬得好辛苦哦。。

我的结论是：SXPEX 只是把问题复杂化，其实他们并不能为我们节省一笔钱。

在此想和大家分享我的一个“迷思”：

当我看到30多楼时，突然想到一个问题，可能是小摩想要表达的东西 （我只是猜想 ）：
1。 Flexi Loan：多余的供期钱parking 在current account 里，作为减息。利息算法是=（母金 - 多余供期钱）x 利息。
2。 Term Loan：多余的供期钱直接扣除母金，达到缩短供期的作用。

假设我每月最低供期是1500元，而我多还300元，既每月还1800元。也假设最低供期1500元当中有1000元是还利息，而500元是还母金。

A。Flexi Loan：1800元当中，1000元是还利息，而500元是还母金。另外300用以减低下个月的利息。下个月扣除利息后，可能1500 元当中，998元是还利息，而502元是还母金。但是current account 累积600元。（假设）

B。Term Loan：1800元当中，1000元是还利息，而800元是还母金。下个月是995元还利息，805元还母金。（假设）

我的疑问是：以上两种情况(A & B)，扣除利息(Flexi Loan) 和直接还母金(Term Loan) 那里个比较划算？会不会直接扣除大部分母金(Term Loan)，能省下的利息比较多？因为Flexi loan 扣除母金的比例很小（我猜想，因为需要乘以利息，过滤后的余数才是母金扣除的数额）。一般网页上的算法可能都是term loan的算法？

于是我自己利用excel，把term loan 的算法改成 flexi loan，得到的答案是：
两者都是一样的！一样同一时间供完屋期（例如20年零3个月）。分别只是在20年零3个月后，term loan 已经供完了，而flexi loan表面上还没供完，其实如果你在20年零3 个月后，把current account 的钱拿出来去settle你的loan，那也是等于供完了。

可能聪明的大大早都已经发现这一点了。我只是被SXPEX颠覆的问题弄得头昏脑胀，自己钻牛角尖了。哈哈!

star2234

请问这个就是大家都在谈论的SUPEX吗？
昨天的报纸。。。。鸡婆跟它Copy 放上来！

房贷节省 利息妙招 2009/04/27 ●报道: 伍咏敏 摄影: 房子康

开源节流，是每个人一生都必须通过理财来达到的最大目的，尤其在当前经济不景气的情况下，更是一门非常重要的功课。 然而，除了吃少、穿少，还有什么方法可以更节省金钱呢？ 为了与大家一同探悉在目前金融危机的情况下，还有什么更实际的省钱方法，《理财第一》走访了房屋贷款节息专家黄天赐，以为读者带来节省房贷利息的一些知识。 如果你拥有产业，而且是透过贷款方式购买，以下8个问题你需要注意： ●您是否想过要节省您的产业贷款利息？ ●您是否想过提早还清您的产业贷款？ ●您是否想在退休以前摊还完您的产业贷款？ ●您是否想在儿女攻读高等教育之前，就还清您的产业贷款？ ●您是否想拥有更多的产业？ ●您是否想拥有更大的产业？·您是否想提早过一个零负债的生活方式？ ●您是否想提早过一个非凡自由，没有金钱压力的生活方式？ 如果你曾经有过以上其中一个这样的想法，你或许需要像黄天赐这样的节息规划专家告诉你，其实是：可以做到的，甚至可以达到节息10至90％！ 超越贷款节息 (马) 私人有限公司（SUPEX Mortgage reduction (M)Sdn.Bhd.)专家黄天赐说，如果没有进行适当的房贷节省利息（Mortgage Reduction），我们将很难实现“居者有其屋”的理想。 他指出，大部分人对于房贷的认识非常表面，殊不知，为了供养房子所付出的金钱，已远远超出了他们的想象空间。 他举例，如果一个人拥有一项总值25万令吉的房贷，贷款年份为30年，利率为7.5%，每月供款为1748.04令吉，在计算了实际利率约7.7633%及每月复利利息后，30年后，贷款者将支付高达62万9289.78令吉的金钱。 他说：“结果要支付的利息，远远比原本25万令吉的贷款数额高。实际的房贷付款，将是本金的二到三倍之多。”

[ 本帖最后由 star2234 于 28-4-2009 03:11 PM 编辑 ]

star2234

黄天赐接受《理财第一》访问时指出，因此，购屋者有必要了解自己房屋的贷款合约条款，采取适当的应对措施，才能让自己节省许多不必要的利息开销，更早日跳出房贷的包袱，达到财务自由。

他说，了解了什么是“房贷节息”，就能达到以上的目的。

“贷款节息也是人生理财规划的一部分，而且也是其中非常值得关注的环节之一。”

他认为，购屋者只要了解了房贷节息，就可以达到节流的效果。而且，如果一个人做到节省金钱开支，负担减少了，自然更有动力去开源增加收入。

有技巧的提前还款·才能真正节省利息

黄天赐对《理财第一》说，提前还款(Prepayment)也是一种投资，如果在对的时间，作出适当数额的提早偿还贷款，将有助于节省大部分的利息开销，而且还可以通过杠杆原理为自己带来最大的利益。

无论如何，他指出，购屋者若要提前还款，则必须正确的通知银行及确保那笔款项准确无误的偿还贷款金额。

如何节息

他说，一般的贷款分前、中及后期。前期既是在买房子的初步阶段，中期就是供款的时期，后期则是完成供款后的阶段。

他指出，该公司的服务主要针对房贷中期，通过提前还款（Prepayment），即每个月多付一定比率的金额，或在最合适的期间注入一大笔金额，来达到房贷节息效果。

他透露，许多购屋者在签署买卖合约时，都没有真正了解到合约内容，而且也不明白。

“很多人并没有注意到合约里的提前还款的条文，因此，即便提前支付了还款，许多人还是必须付出非常重大的贷款利息损失。”

他强调，在这之前，购屋者必须了解一些房贷还款的概念：

●等额本息（Repayment）；

●本金预付（Prepayment）；

●贷款金额（Principal Reduction）；

●未来等额本息预付（Advance/ Excess Payment）。

他解释，支付等额本息就是指支付利息及母金，最耗利息；本金预付则是最有效的节息方式，因为除了原本每月支付的等额本息，也将提早支付利息及母金(prepay repayment)。

同时，贷款金额则只是提前支付母金，没有利息；未来等额本息预付的话，购屋者纯属提前支付等额本息，根本没有帮助递减母金及利息。

他指出，一般上，购屋者若根据合约供款，就称为等额本息；提前还款则是本金预付；而后两者都属错误的部分提前还款，并没有实际减少房贷本金和利息的缴付。

他说，如果做出错误的还款，则将无法为您缩短贷款时间或节省利息，所以即便有多余的金钱要进行提早还款，也要确保自己对银行作出了对的付款。

“要正确的提前还款确实不易，因为必须准确的向银行表达您的意愿，作出本金预付来达到节息效果，否则，您所预付的金钱可能只是贷款金额，或未来等额本息预付。”

star2234

房贷利率高低不是关键 如何节息才是重点

黄天赐对《理财第一》说，如果投资者拥有多项产业，则必须选择节息效率最高的那个产业来进行节息。

至于差不多已经完成贷款的产业，节息的效率并不是很大，一般可以忽略。

他说：“如果你的房贷还剩下不到三分之一，我们就不鼓励你去进行节息动作了！”

他补充，要房贷节息，越早做就能省更多，但是，如果方式错误了，可能缩短了还款时间，但也未必省到钱，因为方式不对。

不鼓励公积金还房贷

另一方面，利用公积金来偿还贷款金额是现在相当流行的做法，然而，黄天赐认为，公积金顾名思义就是用来养老的基金，因此，并不太赞同利用该笔款项来偿还房屋贷款。

尽管如此，他说，若真的打算动用一笔公积金来偿还，就须以正确方式完成。

“由于许多人都不会理财，因此，用公积金来提前还款还是不错的选择。”

此外，针对目前较低的利率水平，他说：“国行下调目前的利率水平，许多购屋者可以减少供款，但是，要注意如果现在减少缴交房贷，未来就会拉长了贷款期却必须支付更高的金钱。”

有鉴于此，他劝促购屋者，在目前艰难的时刻，即便要减缴房贷，也必须三思而后行，不要为了解决燃眉之急而忽略了长远的因素。

黄天赐说，对他而言，房贷节息才是购屋者跳出房贷债务最好的方法，因此，借贷利率水平反而是其次。

他认为，银行的借贷成本都差不多，因此必须维持一定程度的贷款利率才能赚钱，所以基本上各个银行的贷款利率配套都大同小异。

他说：“当然，现在的利率已经下降，如果进行房贷再融资（re-finance），必定可以减少利息，但还是必须辅之以房贷节息，才能节省更大笔的利息支出。”

例如，如果你目前的房贷利率是7％，而降息后金融机构可能提供的利率只需要5％，这个时候再融资，自然利息会降低。

但是，他认为，房屋进行再融资后，千万不要把钱投资在另一项件产业，这是不明智的做法。

他比喻：“以再融资的方式进行另一项产业投资犹如从小河，跳入了大河，再由大河跳入大海。”

“我鼓励大家尽早脱离‘债海’，才是上上之策，才能够活的自由！”

star2234

房贷优惠利率 小心“看得到吃不到”

目前，各家银行都会推出一些吸引人的房贷优惠配套，例如第一年的利率只有2.8％，第二年只需要5％，第三年之后才是固定的利率。

对于这些优惠配套，黄天赐提醒购屋者必须充分了解，自己是否能够真正从中受惠。

他说，购屋者不能只看房贷第一年的优惠利率，因为，一般它会显得相当诱人，但接下来的贷款利率如果更高，就会抵消了之前的“好处”。

此外，他补充，如果房子是兴建中的就要更加注意，因为一般文件及手续等处理时间会拖长，如果期间银行的房贷被拖慢了，那么购屋者能够享受到的第一年利率优惠，就会大打折扣了。

房贷节息请专家代劳 “打蛇要打七寸”

所谓“打蛇要打七寸”，就是说处理任何事情，一定要切中要害，才能事半功倍。

黄天赐对《理财第一》说，对于房贷节息，购屋者确实可以自行处理，惟请专业的专家去处理，进行房贷节息时就能够达到事半功倍的功效。

他接受访问时说，超越贷款节息（SUPEX)成立了8 年，该公司的目标是协助购屋者，以节息的方式跳出他们的房债，并缩短贷款期限。

“我们完全是一家合法的公司，因为我们有许多钻研房贷数十年的专家，他们凭着专业的知识，透过客户的房贷合约内的条款，去跟银行进行谈判，使到客户可以透过一些途径去节省利息。”

他解释，该公司主要为客户提供贷款分析、贷款时拟定最节省利息的贷款配套，在重新融资阶段评估与选择最节省利息的配套等服务。

另外，超越贷款节息公司也举办贷款节息讲座、贷款节息培训营等。为顾客提供的服务包括房贷节息计划（Mortgage Reduction Plan ）及房贷节息咨询（Mortgage Reduction Consultation ）。

尽管，该公司是该领域的市场先驱及领导者，他坦言，不介意出现更多竞争。

不谙法律程序 成功几率较低

黄天赐补充，一般上，购屋者本身可以处理这些事情，然而，由于他们对于相关的法律程序不太熟悉，所以成功的几率比较低，通过专人的协助反而能事半功倍。

他说，传统上，提取公积金供屋的款项将流到贷款金额（的户口内），虽然能够节省一些利息，但比较之下依然效果不太大，所以要确保它做到进入本金预付（的户口内），才能节省更多利息。

另一方面，由于一般打工族收入一般不太高，又加上年轻的购屋者根本没有一大笔的金额作出本金预付，因而该如何节息？

黄天赐说，他们可以每月多预付10至20％。若真的没有多余的钱，通过双周付款一次的方式，则可以不用多付还是达到节息效果。

本金预付也要看时机

尽管如此，他强调，普通人要准确无误的与银行协调，以作出本金预付或调整付款的期数，或许不太容易。

他认为，本金预付非常重要，若使用一大笔金额做一次便足够。

他说：“我们将通过专业分析，计算出合适的偿还及最好的时机。”

他透露，本金预付也要看时机，因此，一获得了银行贷款的合约后，便应该及早向专人洽询。

“越早开始节息计划，就能省更多，若已达到贷款期限的三分之二，就已经无法达到最大的效益了。”

他补充：“提前付款也是投资的一种，今日，若您付出了一笔钱，未来你却省了更大笔的利息开销，节省到的钱就可以做其他用途了。”

另外，针对市场上最近非常流行的混合型房贷计划，他表示，购屋者要谨慎，因为，他们可能误解了自己已经预付很多本金，然而实际上，他们只做了未来等额本息预付。

他说，未来等额本息预付实际上无法节省到金钱，只是缩短了供款期限。

惟购屋者还是可以通过专人的协助，对准上述房贷配套，作出正确的本金预付而非未来等额本息预付。

另外，他也说，目前，马来西亚并没有房贷节息法令等确保消费者能够支付合理的利息。而且，这领域在马来西亚还是灰色地带。惟通过研究贷款合约里的条款，节息方式是完全合法的。

签署房贷合约·推荐固定利率

针对贷款合约的条款内容，他说，签署贷款协议书时，购屋者要留意的事项包括利率的日期，如果出现奇数利息就一定要还清，否则就会变成母金，加上复利效果就要支付更多。

另外，在购屋时，要注意的事项包括合约上，还款的日期。黄天赐说，在马来西亚，合约日期一般分为合约月分、合约生效后，下一个月的第一天，每月1号及及各别银行所定下的日期。

他指出，购屋者必须注意每月1 号的合约，因为很可能会多付，也可能会少付。

另一方面，针对浮动利率与固定利率的贷款配套，他认为，固定利率贷款配套更优。

他说，全球在1980年以前，世界上更国房贷都是固定利率，在1981年浮动利率出现以后，银行便出现了过度收费的可能性。

在美国，约有47.5% 的贷款都面对过度收费的厄运。

他说，如果在目前经济不景气的时候，由浮动利率贷款配套转到固定利率贷款配套，无疑是明智之举，若加上节息的工作，就非常完美。

未签署买卖合约前 先找银行谈房贷配套

此外，询及对于买房子初期，要如何节省利息和避免出现被罚款的遭遇，黄天赐说，由于法定购屋者与发展商签署买卖协议（S&P）后的3 个月内，银行必须款项支付发展商，但由于银行借贷协议等文件常常会拖长时间，导致银行出钱予发展商的期限经常超过法定的3 个月及1 个月宽限期，购屋者就必须赔上许多利息。

有鉴于此，他建议，购屋者在购屋时，支付了发展商订金后，可以先洽询银行，安排贷款事宜，在获得了贷款预先批准后，才与发展商或售屋者签署买卖协议。

“这样，购屋者就不会因为时间拖长，而必须支付偿还发展商所收取的利息收费。”

跳出债圈四部曲

1.（跳入债圈计划）分析

2.（跑出债圈计划）拟定

3.编订贷款节息计划

4.执行贷款节息权利

资料来源：超越贷款节息（马）有限公司

jasonhanjk

谢谢分享。

可怜那些将被骗钱的人。

纸鹤

那天报纸登到很大一下的喔....

star2234

原帖由 纸鹤 于 29-4-2009 12:08 AM 发表
那天报纸登到很大一下的喔....

我没有买报纸，是网上找到的。

thomas8882

都上报了啊！难道是公开欺骗社会吗？
如果有人被骗，要他们站出来咯！
怎么没人投诉啊！
南洋商报怎么说？
叫全马各大银行出律师信告SUPEX毁谤咯。
怎么没银行出声呢！
你们的利益都在哪，谁会帮你们出头。
一句话政商勾结。。。。。。

jasonhanjk

原帖由 thomas8882 于 29-4-2009 02:24 PM 发表
都上报了啊！难道是公开欺骗社会吗？
如果有人被骗，要他们站出来咯！
怎么没人投诉啊！
南洋商报怎么说？
叫全马各大银行出律师信告SUPEX毁谤咯。
怎么没银行出声呢！
你们的利益都在哪，谁会帮你们出头。
一 ...

Conflict of interest.
各位认为呢？

http://cforum1.cari.com.my/viewthread.php?tid=1461417&highlight=%2Bthomas8882

SUPEX恭喜 SUPEX 明天庆祝10周年!
很多大马人对产业贷款的无知，而白白付出重大的利息给银行！
请大家留意明天全马各大报章。

thomas8882

来来来看报纸






[ 本帖最后由 thomas8882 于 30-4-2009 03:27 PM 编辑 ]

thomas8882